Waarom huurwoningen een goede manier zijn om uw investeringen te spreiden

Inhoudsopgave:

$config[ads_article_first_alt] not found

Video: Waarom huurwoningen een goede manier zijn om uw investeringen te spreiden

Video: Waarom huurwoningen een goede manier zijn om uw investeringen te spreiden
Video: How to Save $10k in 2023 | Practical Money Saving Tips 2024, Maart
Waarom huurwoningen een goede manier zijn om uw investeringen te spreiden
Waarom huurwoningen een goede manier zijn om uw investeringen te spreiden
Anonim
De meeste financiële adviseurs, tv-shows over geld, en zelfs hogescholen leren mensen om geld te investeren op de aandelenmarkt. Onroerend goed wordt zelden genoemd als een vehikel om uw geld te beleggen, behalve wanneer u een persoonlijke woning koopt in plaats van er een te huren. Ik vind dat beleggen in onroerend goed met huurwoningen een van de beste manieren is om uw geld te beleggen, evenals een van de beste manieren om vroegtijdig met pensioen te gaan. Ik ben bevooroordeeld naar onroerend goed sinds ik in de vastgoedsector werk; Ik run een vastgoedteam van 10, heb 11 langetermijnverhuurwoningen en ik repareer en flip 10-15 woningen per jaar. Maar ik heb veel onderzoek gedaan naar de beste pensioen- en vermogensopbouwende voertuigen; voor mij gooit vastgoed de andere opties uit het water. Waarom investeren niet meer mensen in onroerend goed als het zo geweldig is? Het vergt veel opleiding en kennis van de lokale markt om een succesvolle makelaar te zijn, het is niet gemakkelijk om in onroerend goed te investeren.
De meeste financiële adviseurs, tv-shows over geld, en zelfs hogescholen leren mensen om geld te investeren op de aandelenmarkt. Onroerend goed wordt zelden genoemd als een vehikel om uw geld te beleggen, behalve wanneer u een persoonlijke woning koopt in plaats van er een te huren. Ik vind dat beleggen in onroerend goed met huurwoningen een van de beste manieren is om uw geld te beleggen, evenals een van de beste manieren om vroegtijdig met pensioen te gaan. Ik ben bevooroordeeld naar onroerend goed sinds ik in de vastgoedsector werk; Ik run een vastgoedteam van 10, heb 11 langetermijnverhuurwoningen en ik repareer en flip 10-15 woningen per jaar. Maar ik heb veel onderzoek gedaan naar de beste pensioen- en vermogensopbouwende voertuigen; voor mij gooit vastgoed de andere opties uit het water. Waarom investeren niet meer mensen in onroerend goed als het zo geweldig is? Het vergt veel opleiding en kennis van de lokale markt om een succesvolle makelaar te zijn, het is niet gemakkelijk om in onroerend goed te investeren.

Wanneer u in huurwoningen belegt, moet u beleggen in cashflow en niet in waardering

Een van de grootste fouten die beleggers maken bij het kopen van huurwoningen, is dat ze een huis kopen en hopen dat het te waarderen. Als u een huis koopt voor contant geld, zult u waarschijnlijk niet in de problemen komen om onroerend goed te kopen voor waardering, maar de meesten van ons hebben geen geld om een vakantiewoning te kopen. Als u voor cashflow investeert, hoeft u geen huurwoning te waarderen om een goed rendement te behalen. Cashflow is het bedrag dat u elke maand op een huurobject verdient na het betalen van alle onkosten. Als u de juiste woning koopt voor de juiste prijs en niet in een gebied met buitensporige huizenprijzen bent, zou u een huurwoning moeten kunnen vinden die cashflows heeft.

$config[ads_article_body_01] not found

Ik ben een professional in de vastgoedsector en mijn rendement kan hoger zijn dan de meeste. Ik bezit 11 langetermijnverhuur en ze bieden meer dan $ 60.000 per jaar aan cashflow na alle uitgaven. Ik kocht mijn eerste huurwoning in december 2010 en ik wil 100 huurwoningen kopen tegen januari 2023. Het grootste deel van de $ 60.000 die ik elk jaar verdien, is dat het zolang blijft duren als ik mijn huurwoningen bezit, sterker nog, het zal toenemen in de loop van de tijd als ik hypotheken aflost en de inflatie de huren doet stijgen. Met de aandelenmarkt moeten we ons zorgen maken over hoe lang we met pensioen gaan, zodat ons geld niet opraakt. Met huurwoningen hoeft u zich nooit zorgen te maken dat uw geld opraakt, tenzij u de eigendommen verkoopt.

Hoe bereken je de cashflow van huurwoningen?

Veel beleggers vergeten alle kosten te berekenen die horen bij een huurwoning. Er zijn veel meer kosten dan alleen de hypotheeklasten. Hier is een uitsplitsing van de meest voorkomende kosten:

$config[ads_article_body_02] not found
  • Hypotheekbetalingen: als u een lening heeft, krijgt u hypotheeklasten, dit is een makkelijke!
  • Belastingen en verzekeringen: Belastingen op onroerend goed varieert sterk in verschillende staten en steden. Ik betaal ongeveer 0,05% van de waarde van een huis in Colorado, maar andere gebieden kunnen tien keer meer betalen dan dat. Elk huis moet een verzekering hebben om het te beschermen tegen brand, overstroming, etc. Als u een lening bij u thuis hebt, is de kans groot dat de verzekering en belastingen in de hypotheekbetaling worden opgenomen in de vorm van een escrow-betaling.
  • HOA contributies: Als je een flat of huis koopt in een HOA moet je contributie betalen en daar rekening mee houden.
  • Onderhoud: onderhoud is iets dat veel beleggers niet schatten of helemaal niet schatten. Zelfs als u een huis koopt dat volledig is gerenoveerd, heeft het onderhoud nodig. Huurders zijn niet altijd gemakkelijk in huizen en dingen breken. Hoe ouder een huis, des te meer onderhoud is vereist. Ik heb de neiging om aan te nemen dat 10 tot 25 procent van mijn huurprijzen naar onderhoud gaat, afhankelijk van de leeftijd en de staat van mijn verhuur.
  • Vacature: veel beleggers vergeten ook rekening te houden met vacatures, waarbij uw huurwoning niet wordt verhuurd en geen inkomsten ontvangt. U kunt geluk hebben en huurders hebben die 5 jaar in een woning wonen en altijd op tijd huur betalen. Reken er niet op! Ik ben goed voor 10% van mijn huur om naar vacatures te gaan.
  • Beheer: Als u uw huurwoningen niet wilt beheren, kunt u een propertymanager inhuren. Typische kosten voor een property manager kunnen variëren van 8 tot 12 procent van de verzamelde huurprijzen en sommige bedrijven hanteren ook leasekosten. Elke keer dat ze een woning huren, vragen ze de eigenaar 1/2 tot een volledige maandhuur.
  • Hulpprogramma's: als de verhuurder nutsvoorzieningen moet betalen, moeten deze ook worden berekend. Op mijn eengezinswoningen betalen de huurders alle nutsvoorzieningen.

Het berekenen van al deze kosten is niet eenvoudig, maar ik heb op mijn blog een kasstroomcalculator gemaakt die het veel eenvoudiger maakt. Met deze calculator kunt u de onderhoudskosten bepalen op basis van de leeftijd en de staat van een huis en deze is gratis! Hieronder staan de kosten die zijn gekoppeld aan een van mijn huurwoningen en de berekende kasstroom.

$config[ads_article_body_03] not found

Huur per maand: $ 1.500

Hypotheekbetaling inclusief rente en principe betalen: - $ 421

Belastingen: - $ 75

Verzekering: - $ 55

Onderhoud: - $ 225

Vacatures: - $ 150

HOA: - $ 0

Hulpprogramma's: - $ 0

Cashflow: $ 574

Als u een huurwoning koopt met een negatieve cashflow, eindigt dit meestal niet goed. Het wordt echt heel oud om elke maand geld te betalen aan een huis dat een investering zou moeten zijn. Als u het huis ooit zult moeten verkopen, zal het moeilijk zijn omdat het een negatieve cashflow heeft. De meeste beleggers willen geen negatieve cashflow en als het huis wordt verhuurd, zal het moeilijk zijn om te verkopen aan een door de eigenaar bezette koper.

Hoeveel geld heb je nodig om huurwoningen te kopen?

De grootste barrière voor toegang tot het onroerend goed bedrijf is het geld dat nodig is om te verhuren en om goede huurwoningen te vinden.Als het makkelijk was om 10, 15 of zelfs 20 procent te verdienen met de cashflow alleen met verhuur, zou iedereen het doen. Wanneer u een huurwoning koopt met een lening, heeft bijna elke bank minstens 20% minder nodig. U moet mogelijk ook sluitingskosten betalen, die ongeveer 3% van de aankoopprijs van het onroerend goed bedragen, hoewel u de verkoper kunt vragen om ze te betalen om uw contant geld in de woning te verminderen. Als een huis herstellingen nodig heeft, zul je die ook moeten betalen voordat het kan worden gehuurd. De eigendommen die ik koop kosten tussen de $ 80.000 en $ 130.000 en ik breng ze meestal tussen de $ 25.000 en $ 30.000 in.

$config[ads_article_body_04] not found

Als u niet zoveel geld hebt of in een gebied met hogere prijzen woont waarvoor nog meer geld nodig is, zijn er manieren om met minder geld te kopen. De eenvoudigste manier om een huurwoning te kopen met minder cash-down is om te kopen als eigenaar bewoner. Wanneer je als eigenaar bewoner koopt, moet je minimaal een jaar in huis wonen en dan kun je het pand verhuren. Eigenaars van de eigenaar kunnen een woning zonder geld kopen met behulp van een USDA-lening voor plattelandsontwikkeling of een VA-lening. Met behulp van FHA of conventionele financiering kunnen eigenaren van een huis een huis kopen met slechts 3,5% minder.

Huurwoningen kopen onder de marktwaarde

Een van de enorme voordelen die onroerend goed heeft voor de meeste investeringen, is dat u onroerend goed onder de marktwaarde kunt kopen. Met aandelen kunt u bedrijven kopen waarvan u denkt dat ze ondergewaardeerd zijn door de markt, maar u kunt ze niet onder de marktwaarde kopen. U kunt onroerend goed onder de marktwaarde kopen om een aantal redenen.

$config[ads_article_body_05] not found
  • Een huis is een afscherming of een korte verkoop en de bank wil het snel verkopen
  • Een huis heeft veel werk nodig en iedereen die het koopt, wil een scherpe korting op het werk en het risico en het huis komt mogelijk niet in aanmerking voor financiering
  • De verkoper heeft geen kennis van marktprijzen en geeft een overzicht van hun woning onder de marktwaarde (huizen zijn veel moeilijker te waarderen dan aandelen)
  • Een landgoed verkoopt een huis en ze willen er zo snel mogelijk vanaf
  • Een huis wordt verkocht op een veiling met een beperkte exposure en alleen aan contante kopers

Ik koop al mijn huurwoningen en repareer en wissel ruim onder de marktwaarde. Ik wil dat mijn huurwoningen minstens 20% onder de marktwaarde liggen en in bepaalde gebieden met een hoge huur / waarde-verhouding. Mijn typische huis huurt voor $ 1.200 tot $ 1.500 en zoals ik al zei kosten van $ 80.000 tot $ 130.000 met de goedkopere huizen die meer reparaties nodig hebben dan de duurdere. Wanneer ik een huis 20% onder de marktwaarde koop, maak ik bijna mijn hele contante belegging terug zodra ik de sluitingsdocumenten onderteken. Ik verhoog ook mijn cashflow door onder de marktwaarde te kopen, maar er is meer geld nodig als ik een huis moet repareren.

Hoe moeilijk is het om geweldige huurwoningen te vinden?

Investeren in huurwoningen klinkt geweldig toch? Nu heb je het moeilijk gehad om eigenschappen te vinden die cashflow genereren en die onder de marktwaarde kunnen worden gekocht. Ik heb geluk dat ik in een gebied in Noord-Colorado ben, dat geweldige huur / waarde-verhoudingen en redelijk geprijsde huizen heeft. Sommigen van u lezen misschien in gebieden waar de kosten voor het kopen van een huis vier keer zo hoog zijn en de huren niet in de buurt komen van cashflow. De eerste stap in het beleggen in huurwoningen is het identificeren van de beste locaties om te kopen. In sommige gevallen moet u mogelijk andere buurten of steden onderzoeken die zinvol zijn om in te investeren. Een van de moeilijkste aspecten van het kopen van huurwoningen is het vinden van de juiste locatie. De eerste stap is om iedereen die je kent te vragen wie er in de industrie is waar een goede plek om huur te kopen kan zijn. Bekijk vervolgens het gebied met behulp van de cashflowcalculator om te bepalen of u daar geld kunt verdienen. Wie vraag je?

  • Makelaars in onroerend goed: u hebt op een gegeven moment een geweldige agent nodig en u kunt nooit te snel beginnen met zoeken. Soms zijn de beste agenten jong en onervaren maar bereid om hard te werken om deals af te ronden.
  • Titelbedrijven: ze zien dat vastgoedbeleggingen de hele tijd worden gekocht en verkocht.
  • Lenders: ze weten waar de investeerders waarmee ze werken huizen kopen.
  • Vastgoedbeheerders: misschien heeft u op een gegeven moment ook een propertymanager nodig, maar zij weten wel waar goede verhoudingen naar value-ratio zich bevinden.
  • Beleggers: als u weet dat investeerders niet bang zijn om het aan hen te vragen. Als u niets weet, zoekt u lokale REIA-meetups bij u in de buurt en gaat u naar de vergaderingen.

Zodra u een groot gebied voor huurwoningen heeft geïdentificeerd, moet u de eigenschappen vinden. Eerst kun je beter praten met een geldschieter om ervoor te zorgen dat je je kunt kwalificeren voor een lening en er in de eerste plaats een kunt kopen! Bij het zoeken naar huurwoningen heeft u een makelaar nodig die bereid is om hard voor u te werken. Dat betekent dat ze je heel snel huizen zullen tonen en snel aanbiedingen zullen schrijven en deals zullen vinden. De meeste ervaren agenten hebben misschien geen tijd om u de aandacht te geven die u nodig hebt. Daarom stelde ik voor om een jonge agent te gebruiken die vol ambitie is en veel tijd in handen heeft. Die agent moet u ook een geldverstrekker kunnen wijzen om gekwalificeerd te worden. Wanneer u op zoek bent naar huurwoningen onder de marktwaarde, zoekt u naar veilingen, onroerend goed, REO's, short sales en traditionele verkopen. In de huidige markt is het belangrijk om snel te handelen! Dat is waarom je een agent nodig hebt die meteen huizen kan tonen en die meteen aanbiedingen kan schrijven.

Als u hebt gekeken en gekeken en u kunt nergens dichtbij komen met contant vloeiende eigenschappen, is er de mogelijkheid van langeafstandsbeleggen. Lange afstand beleggen betekent het kopen van onroerend goed buiten de staat en vervolgens vertrouwen op een property manager om het onroerend goed voor u te onderhouden en te huren. Er zijn ook kant-en-klare bedrijven die huizen kopen, repareren, huren, een beheerder van de woning plaatsen en het gehuurde huis verkopen.Het grootste deel van turn-key-eigendommen is dat ze worden verhuurd in een positief cashgebied, maar dat je ze niet onder de marktwaarde zult kopen, omdat de verkoper een premie voor deze panden wil.

Hoe kunnen studenten van start gaan met beleggen in huurwoningen?

De meeste studenten hebben niet het geld of het inkomen om een huis te kopen, maar er zijn een paar opties om te overwegen. Een van die opties is de kiddie condo-lening, waarmee een student of jongvolwassene een huis kan kopen met een bloedverwant als mede-ondertekenaar. Zowel de jongvolwassene als de mede-ondertekenaar zijn op Deed en men moet in het huis wonen. De aanbetaling kan zo laag zijn als 3,5% en kamers kunnen worden verhuurd aan andere mensen zolang de lokale bestemmingsplannen dit toestaan. De jongvolwassene of student heeft geen inkomen nodig om in aanmerking te komen voor de lening, aangezien de mede-ondertekenaar zijn inkomen kan gebruiken.

Het beste deel van een kiddie condo-lening is dat als andere kamers worden verhuurd, de student mogelijk de huur kan gebruiken om de hypotheek te betalen en er ook nog wat over te houden. Niet alleen woont de student huur gratis, maar ze verdienen ook geld! Als de student zonder een mede-ondertekenaar in aanmerking komt voor een lening door een eigenaar, kunnen ze ook met deze strategie een huis kopen. Als het huis een goed huurobject is, moet de huur van de andere studenten de hypotheek plus enkele betalen. Zodra de student verhuist, kunnen ze het hele pand huren en nog meer geld verdienen.

Hoe riskant is het om huurwoningen te kopen?

Ik kan me voorstellen dat velen van jullie dit waarschijnlijk allemaal geweldig vinden totdat de vastgoedmarkt uit elkaar valt en de huizenprijzen opnieuw crashen. Dat is een geldige zorg bij elke investering, maar als u een huis koopt met geweldige cashflowverhuur, zijn de eigenschappen niet zo riskant als u misschien denkt. Tijdens de laatste huizencrash zagen we in sommige gebieden de prijzen met 50% of meer dalen en veel mensen raakten zwaar gewond door de crash. De huurprijzen daalden ook in sommige gebieden, maar niet zo veel als de prijzen daalden. Het is belangrijk om te realiseren dat huurprijzen niet direct aan huiswaarden zijn gekoppeld. Huiswaarden zijn gebaseerd op vraag en aanbod van te koop staande woningen, maar huurprijzen zijn gebaseerd op vraag en aanbod van verhuur. Bij de laatste crash daalden onze huren in sommige gebieden misschien met 10% en in sommige gebieden daalde de huurprijs niet. Mensen zullen altijd een plek nodig hebben om te leven en als je koopt met veel cashflow, dan zou een kleine huurdaling je geen pijn doen. De enorme dalingen van de huiswaarden zullen je niet beïnvloeden tenzij je moet verkopen. Onze waarden zijn voorbij gegaan waar ze waren vóór de huisvestingscrisis.

Over Mark Ferguson

Mark is sinds 2001 een erkende makelaar in onroerend goed en is gespecialiseerd in REO- en HUD-vermeldingen. Hij heeft momenteel een team van tien, waaronder 6 erkende agenten. Mark bezit 11 lange termijn huurwoningen en repareert en gooit 10-15 woningen per jaar. Mark runt ook InvestFourMore.com, een blog gewijd aan het bespreken van zijn huurwoningen, reparaties en saldi en een makelaar worden.

$config[ads_article_last_alt] not found

Aanbevolen: